摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，發(fā)展備受關(guān)注，房?jī)r(jià)波動(dòng)更是萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)。本文從宏觀、中觀和微觀三個(gè)角度，分析影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和各種因素，進(jìn)而對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行綜合研究，提出經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的建議及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 影響因素

一、我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀總體分析

我國(guó)房地產(chǎn)從2007年發(fā)展至今，全國(guó)房?jī)r(jià)幾乎全部經(jīng)歷了增長(zhǎng)。根據(jù)城市規(guī)模的不同，2015年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)為586.18億元，一線城市中的北京、上海、廣州房?jī)r(jià)上漲*快，增幅約30.88%。而我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)開始下滑。尤其隨著戶籍政策、社會(huì)保障政策等調(diào)整，很多農(nóng)民變?yōu)槭忻瘢碳ち嘶A(chǔ)設(shè)施的投資需求，提高了消費(fèi)需求，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。價(jià)格高的住宅土地大多集中在一線城市，使住宅向中高端發(fā)展。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵在于合理的定位、良好的開發(fā)管理水平和較強(qiáng)的融資能力；二線城市除熱點(diǎn)城市外，由于政府出臺(tái)了一系列的鼓勵(lì)購(gòu)房、租房等政策，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)，操作空間也比較大，但也有部分二線城市房?jī)r(jià)存在下行壓力，企業(yè)投資要謹(jǐn)慎操作；三四線城市的庫(kù)存壓力大，開發(fā)潛力小，機(jī)會(huì)可能存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格具有開發(fā)潛力。

二、北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀及合理性分析

北京房?jī)r(jià)已經(jīng)站上高峰，但是從成交量來(lái)看，為北京房?jī)r(jià)接盤的大有人在，到底是什么原因?qū)е铝松蠞q？這樣的現(xiàn)象是否合理也是值得我們思考的。通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)影響全國(guó)房地產(chǎn)的因素并不是針對(duì)北京，這不僅僅是取決于北京在全國(guó)的特殊地位，同時(shí)有眾多因素影響著北京房地產(chǎn)的價(jià)格。本文認(rèn)為，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲*主要的因素有三方面：

（一）政策影響

在我國(guó)政策因素可以說(shuō)是*主要的因素，也是*根本的因素。政府出臺(tái)的房地產(chǎn)刺激政策，例如降低首付貸款至20%，對(duì)于二套房貸款的政策調(diào)整，利率下行，銀行貸款優(yōu)惠的實(shí)施，以及一些地區(qū)出現(xiàn)了首付貸等產(chǎn)品。這些政策的調(diào)整是導(dǎo)致此輪房?jī)r(jià)上漲的*根本原因。

（二）貨幣政策影響

我國(guó)金融資本市場(chǎng)的貨幣運(yùn)行是有其特殊性的，貨幣的流動(dòng)是按照資本市場(chǎng)的運(yùn)行方向來(lái)運(yùn)作的。同時(shí)央行持續(xù)的貨幣寬松政策也協(xié)助了大量貨幣流進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著去年股災(zāi)的到來(lái)，很多資本從股市撤出，大量熱錢在資本市場(chǎng)上尋找投資渠道，從而從貨幣政策角度改變了房地產(chǎn)的供求關(guān)系。

（三）房地產(chǎn)調(diào)整期的結(jié)束

任何產(chǎn)業(yè)都有自身的周期，房地產(chǎn)也不例外。北京房地產(chǎn)在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于穩(wěn)定階段，很多購(gòu)房者和賣房者形成了有效的博弈，但是由于時(shí)間的維度，很多剛需性用房和改善性用房無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行博弈，*終會(huì)在自身認(rèn)為合理的階段進(jìn)行妥協(xié)，這也就是房地產(chǎn)自身的周期調(diào)整結(jié)束，大量剛需和改善性用房者借助政策的利好，進(jìn)入房地產(chǎn)，從而打破了之前的博弈。

三、影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要因素

（一）宏觀層面

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素是*直接的，也是*基礎(chǔ)的。宏觀因素主要是以政府政策和供給需求為主，政府的政策從房地產(chǎn)市場(chǎng)可以直接反映出來(lái)。例如，2016年春節(jié)以后北京房地產(chǎn)價(jià)格暴增的*主要原因就是政府的政策刺激。而房地產(chǎn)的成本會(huì)影響房地長(zhǎng)市場(chǎng)的供給進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。近年來(lái)中國(guó)土地開發(fā)費(fèi)用已經(jīng)占到了商品房成本的30%，土地開發(fā)費(fèi)用不斷攀升成為推高房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。對(duì)于供求關(guān)系，以北京為例，無(wú)論北京出現(xiàn)什么樣的地王價(jià)格，都會(huì)有買主在接盤，這樣有價(jià)有市的局面，在資本市場(chǎng)也確實(shí)不常見(jiàn)。但是存在即是合理，無(wú)論投資、剛需性住房還是改善性住房，北京房?jī)r(jià)一直居高不下，*重要的原因之一是供求關(guān)系的影響，北京作為首都，外來(lái)人口不斷增加，住房的需求一直居高不下，在這樣的需求旺盛的市場(chǎng)，價(jià)格自然會(huì)隨著市場(chǎng)的供求關(guān)系變化而變化。

（二）中觀層面

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的中觀因素主要是以消費(fèi)者需求和金融服務(wù)兩個(gè)維度。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)，以北京房?jī)r(jià)為例，消費(fèi)者對(duì)于房屋的需求隨著市場(chǎng)供給關(guān)系的影響而改變。而隨著房?jī)r(jià)暴漲的到來(lái)，改變了部分消費(fèi)者需求關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)上部分謹(jǐn)慎的消費(fèi)者開始購(gòu)房時(shí)，這不僅是帶來(lái)房?jī)r(jià)的攀升，更重要的是影響到了消費(fèi)者購(gòu)房的信心，許多觀望著本可以在承受范圍內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房，但是隨著房?jī)r(jià)短期內(nèi)的暴漲，自由資金無(wú)法滿足購(gòu)房需求時(shí)，需要金融服務(wù)來(lái)進(jìn)行支持。這一方面增加了消費(fèi)者的還貸壓力，更重要的是給金融危機(jī)埋下了隱患。對(duì)于房?jī)r(jià)的暴漲，金融房貸方面為了抓住良機(jī)，降低準(zhǔn)入條件，放寬貸款資格，并且隨著政府首付款的下調(diào)，以及完成銀行內(nèi)部貸款任務(wù)的情況之下，對(duì)于今后購(gòu)房者償還的能力將面臨巨大考驗(yàn)。

（三）微觀層面

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的微觀層面，也可以說(shuō)非直接性因素主要包括：股市、匯率、資本市場(chǎng)的運(yùn)作、通過(guò)膨脹問(wèn)題等等。雖然這些指標(biāo)并不是和房地產(chǎn)直接相關(guān)，但是房地產(chǎn)作為資本市場(chǎng)的一部分，整個(gè)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的運(yùn)作就會(huì)影響到國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)。例如，在股市牛市期間，房地產(chǎn)很多賣主，急于變現(xiàn)入市，房地長(zhǎng)價(jià)格在股市牛市期間一度平穩(wěn)，但是隨著熊市的到來(lái)，市場(chǎng)上的熱錢及投資者會(huì)把資金回流到房地產(chǎn)當(dāng)中。同時(shí)，對(duì)于匯率以及通過(guò)膨脹等問(wèn)題都會(huì)和房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)性。

四、我國(guó)房地產(chǎn)影響及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

從房地產(chǎn)的情況來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)仍然是在一個(gè)增長(zhǎng)時(shí)期，只是增長(zhǎng)率在降低，而不是進(jìn)入到一個(gè)長(zhǎng)期的增長(zhǎng)趨勢(shì)。從住房?jī)r(jià)格的角度來(lái)看，由于基本的消費(fèi)需求仍然比較強(qiáng)勁，消費(fèi)需求的改善更為強(qiáng)烈，對(duì)投機(jī)投資的需求受到抑制。但是，房地產(chǎn)成本大大增加，因此其利潤(rùn)就會(huì)減少，并且政策的完善也相應(yīng)地抑制了房?jī)r(jià)的上漲和獲得的利潤(rùn)，特別是在未來(lái)隨著開征物業(yè)稅，將大大抑制投資、投資型的住房需求。房地產(chǎn)價(jià)格的變化會(huì)隨著不同的地區(qū)、生活環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素發(fā)生變化?？傮w上看，一線城市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r是供不應(yīng)求的，如果一線城市的房?jī)r(jià)上漲有相應(yīng)政策的支持，一定會(huì)增長(zhǎng)更快。

五、結(jié)論與建議

在我國(guó)房?jī)r(jià)上漲壓力很大的背景下，應(yīng)建議政府要鼓勵(lì)居民把自住需求作為重點(diǎn)；確保房屋發(fā)揮其居住屬性；優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、注重與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；加快金融改革步伐，建立多元化的房地產(chǎn)金融體系。我們必須充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要影響，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，穩(wěn)中求進(jìn)。